台北買屋怎麼挑?住商不動產來分析－文山的生活推薦分享

有天龍國之稱的台北，究竟要如何才能在台北買屋呢?又要如何挑選房子呢?近期看到一篇關於住商不動產的報導。買房時究竟要買老屋公寓，還是較舊型的電梯大樓呢?買房其實藏著很多學問，買的好不如買的巧，這邊帶大家來分析公寓和電梯大樓的利與弊。

無論選公寓或電梯大樓-「自身需求」還是第一考量

選擇永和的中古電梯大樓。民眾買房子時，重點還是先以生活圈、上班地點及經濟等因素做為優先考量，但現在中永和地區的生活機能好，交通也方便，若是買屋齡20多年的中古電梯大樓，轉手性還是強過景美40、50年的老公寓。

這名網友可能認為可以等都更還是危老重建，但以景美地區而言應該不容易，因為當地房價在台北市並不算太高，建商若利潤少的話，都更的意願也會變低，且買40、50年的老公寓一來要想到可能會面臨高額的維修費用外，這房子住了10年後，也超過50年的使用年限，屆時轉手恐怕會比較困難。

對於要買景美老公寓或是永和中古電梯大樓，三位專家各從不同角度切入，但其實專家們給買房民眾共同的建議，仍是要民眾除了考量房子的未來性、轉手性外，重點還是要評估自己或未來組成家庭時的住屋需求，多方考量後，再選擇最適合自己的房子購買，才可以長住久安。

買房可能是許多人一生中最重大的支出，除了必須考慮房屋的保值度，尚須考慮周圍環境、房屋年齡以及生活習慣等，如何在有限的預算內，買到平衡各方面條件的物件即是一大難題。一位網友近期看房後陷入兩難，原本屬意台北市的45年老公寓，但深怕將來房屋更舊後轉手賠錢，後續又看中永和僅20年的電梯大樓，只是預算須多出300萬，讓他難以抉擇。

重視買房地點：選老舊公寓的台北房
綜合網友論點，景美生活機能方便，而且舊公寓坪數不若電梯大樓有高公設比，再加上原PO的需求為就近照顧父母，相較之下會方便許多。再考慮都更的可能性，景美目前蠻多都更案都在進行中，從地點來看，台北市門牌的確比較保值，永和電梯大樓20年後一樣是舊房子，相較之下更沒有都更的可能，到時候只能自住或是租人，但台北市的舊公寓土地持份很大，就算老舊未來不見得沒有好處。住商不動產企研室經理徐佳馨表示，老屋最重要的保值要素是地點，若在黃金地段，即便是40、50年老宅，房價仍有保值性，且隨地價持續上揚，如果土地持份大，未來較具增值潛力，自然跌價機率小。

重視居住品質：選電梯大樓的新北房
有網友以自身經歷評估，過去產權登記混亂，舊公寓要都更並不容易，比如他住的公寓地下室產權竟是登記為防空洞，且各樓層坪數分配沒有共識，從此卡關。亦有網友建議，有沒有電梯也很重要，若原PO未來可能接父母來住，電梯大樓不用爬樓梯，20年轉眼就過去，60歲跟80歲所考慮的點完全不一樣，現在爬得動不代表未來爬得動；另外還有停車位的問題，有時採買完車停公寓樓下，讓太太帶孩子先上樓，必須一邊搬採購品一邊分身照顧孩子，不然就是要從停車場搬回家，這些事在雨天又是加五倍的辛苦。

安全性 vs 交通便利性
除了以上問題，另有網友提出，50年的老房子結構須要比較注意，輕則漏水，嚴重一點，現有許多老公寓面臨危樓改建，必須經過冗長的鑑定程序。若是以到台北市中心的距離及便利來看，永和的地理位置相較景美更好，中永和發車的公車過橋也不會右轉羅福斯路進景美，因為文山木柵對比市中心依然算北市郊區。不過所有考量的點，套一句房仲常說的話「自住沒差」，必須以負擔得起、買房因素（就近照顧父母）為主要考量基準。
這名網友指出，如果房子買在景美，往後也可以就近照顧年邁的父母，但又擔心40、50年的老公寓，在10年後是否還有機會在不賠錢的狀況下轉手賣出，或是有沒有可能等到都更或危老重建，來翻新這間屋子。

至於網友擔心的轉手性問題，徐佳馨提到，其實有科學的方法，來判斷老公寓或是中古電梯大樓未來的轉手性。建議這名網友可以先將猶豫的景美老公寓及永和中古電梯大樓兩個物件都送去銀行鑑價，做貸款評估，從銀行核出來的貸款條件，就可以對於兩間房未來轉手性等狀況略知一二。

而買老公寓是否往後能搭上都更或危老重建的列車，要買一間自己喜歡的房子自住，「未來的東西不要放進來」，重點還是房子住起來的期待值與舒適度。

此案例為買房民眾常陷入兩難的問題之一，以這個案例來說，這名想買房的網友從小到大都住在景美，對於該區域，無論是生活機能或是街坊鄰居都已相當熟悉，如果站在照顧父母的角度上，會建議他買景美的老公寓，且老房子裝潢後並不會比新屋來得差。

這名網友擔心住十年後，會不會因屋齡過高而賠錢賣、不保值，從近20年來的房價曲線來看，未來10年房價仍錢持續往上走，如果把買房當作長期投資，以景美周遭的環境來說，生活機能或是基礎建設都算完備，應該還是能抗跌保值。

資料來源：《買一間會賺錢的房子：最受信賴的獵屋高手，教你「不後悔的買屋36招」，挑間「增值中古屋」，比「定存」多賺20倍!》，作者：徐佳馨

為了就近照顧住景美的老父母，因此將看屋範圍鎖定在文山景美以及附近區域，並且對一間1200萬的45年的舊公寓心動，但仍有疑慮。考量到永和與景美僅一橋之隔，小孩的學校又僅在公館，綜合考量下，永和將是最方便也最近的地區，而且只要將預算在調至1500萬就可購入20年的電梯大樓，可又擔心新北房不若台北房保值，讓他苦惱不已。

預計買房時會貸款八成，雖然許多人會考慮台北老公寓都更的可能，但他以自己的經驗說「老家也談過都更、開過幾次會，但最後都不了了之，因為難度太高...建商放棄」。他將這個難題放到討論區，期望可以從網友的回覆中理出頭緒，網友的回覆也分為三的面向。

而且設籍在台北市的話，無論育兒或其他社會福利，還是優於新北市，如果考慮到未來小孩的教育層面，也會建議這名網友選擇景美老公寓。不過，除了上述的考量點以外，自身財務狀況及上班地點等需求才是最優先的考量的重點。住商不動產企研室經理徐佳馨對於此案例則認為，這名網友選擇永和的中古電梯大樓應該是比較好的選擇，如果要考慮保值性，重點還是看地點，不見得永和的電梯大樓保值性會比景美的老公寓差。

同時，也要考慮到若買的是老公寓，恐怕要花費的裝潢費會比中古電梯大樓來得高上許多，現在市場上平均每坪的裝潢成本約3萬多，但曾有朋友買了老公寓來整修，卻因管線重拉等因素，每坪裝潢費飆升至7到8萬，因此買老公寓的隱形成本也需要納入考慮的。除了裝潢外，老公寓一般也都沒有天然管線，因此可能隔沒幾天就要叫瓦斯，這也是老公寓在居住上會遇上不便的地方。