傻眼！遇到爛房客白吃白住！還好住商不動產的朋友願意幫我，不然錢被騙走都不知道！ @ 文山的生活推薦分享

真的是超級大傻眼！前陣子遇到一位爛房客，他離開不但把房間弄的很亂，上個月的房租也沒有交！我後來趕快請我住商不動產的朋友幫幫我，不然這樣我不但少拿一個月的房租，甚至連清潔費也都還要自己出，簡直是虧到了一個不行！我住商不動產的朋友也說我太相信別人，現在房客找住處都會謹慎選擇房東了，那房東當然也要謹慎的選擇房客阿！我朋友也趁著這個機會，好好的幫我科普一些租賃的事宜。

房東容易遇到的租屋爭議：

● 承租人拒不見面，拒收信函，甚至一走了之

像如果大家和我一樣，遇到這種情形的話，我住商的朋友說可以這麼做。他說在承租人刻意迴避下，無法使用催告並終止契約之方式。但即使租約已到期，承租人也早已搬離，出租人仍不能擅自進入租賃房屋。正確路徑是透過訴訟，以強制執行之方式收回房屋，避免因擅自進入租賃房屋產生爭議。坊間 建議以換鎖、斷水斷電等作法更是應極力避免，以免節外生枝。

● 公證租賃契約以節省訴訟時間

一般民眾皆對訴訟有所排斥，理由不外乎是費時費力，但若在簽訂租賃契約後，至公證人處公證租賃契約，經此程序，一旦承租人積欠租金或租約到期不願搬離時，即無須進行冗長的訴訟程序，可直接聲請強制執行。

● 承租人不付租金，也不願意搬離

出租人如確定承租人已經有兩個月之租金總額未給付後，即可以存證信函定相當期限催告承租人繳交租金，若承租人仍未繳交，即可發函終止租賃契約。但如承租人收到通知後仍不願搬離，出租人則須依訴訟程序聲請強制執行，以取回房屋。

● 不定期租賃的困擾

定期租賃到期後，出租人如未表示終止契約之意思，且有收受租金等默式更新行為，即有可能使該定期租賃轉為不定期租賃。不定期租賃最大的問題，在於受到土地法第100條規定之限制，僅能在有條件下收回租賃物，且這些限制於現實上皆不易達成。

如果是遇到這樣的問題，住商不動產的朋友也舉了一個例子告訴我，像是若出租人收回自住或重新建築，且縱使承租人積欠租金，也必須以擔保金先行抵扣後達積欠兩個月租金，始取得終止契約之權利。故為避免不定期租賃之產生，出租人必須定時更新契約。如租賃契約屆期不欲續租，也必須以明示之方式表達終止契約之意思，避免因收受租金形成不定期租賃狀態，徒增日後困擾。